כמה עולה תכנון אדריכלי למבנה ציבור: ממה מורכב שכר הטרחה ואיך משווים הצעות

מאת אדריכל רועי רמון, מייסד רמון אדריכלים. ותק של למעלה מ-20 שנה בתכנון מבני ציבור, משרדים ומבני מסחר.

המאמר אינו מציג סכומים, אחוזים או תעריפים. הוא מסביר את המבנה של שכר הטרחה, כדי שמהנדס רשות, מנהל אגף, גזבר או מנהל פרויקט יוכלו לקרוא הצעה, להבין מה היא מכסה ולהשוות אותה להצעה אחרת על בסיס זהה.

ארבע שיטות חישוב מקובלות

אחוז מעלות הביצוע

שכר הטרחה מחושב כשיעור מעלות הבנייה, לפי אומדן או לפי תוצאות המכרז. השיטה מתאימה לבנייה חדשה, שבה היקף העבודה של המתכנן גדל עם היקף המבנה. החולשה שלה: הבסיס לחישוב משתנה לאורך הפרויקט, ולכן יש לקבוע בחוזה איזה אומדן קובע ומתי הוא מתעדכן. בשיפוץ ובתוספת עלות הביצוע אינה משקפת תמיד את היקף עבודת התכנון.

מחיר ליחידת שטח

שכר הטרחה נקבע לפי שטח המבנה. השיטה פשוטה לתקצוב ולהשוואה, ומתאימה למבנים חוזרים שהפרוגרמה שלהם מוגדרת. החולשה: שני מבנים באותו שטח יכולים לדרוש היקף תכנון שונה מאוד, לפי הייעוד, המערכות ותנאי המגרש. יש להגדיר בחוזה איזה שטח נמדד - ברוטו, עיקרי, כולל פיתוח או בלעדיו.

מחיר פאושלי לפי שלבים

סכום קבוע מראש, מחולק לאבני דרך של שלבי התכנון. השיטה נותנת לרשות ודאות תקציבית ומתאימה כשהפרוגרמה והיקף השירותים מוגדרים היטב. החולשה: כל שינוי בפרוגרמה או בהיקף מחוץ להגדרה הופך לדיון על תוספת. ככל שהגדרת ההיקף בחוזה כללית יותר, כך גדל מספר המחלוקות.

שעות עבודה

תשלום לפי שעות בפועל, לרוב עם תקרה. השיטה מתאימה לעבודות שהיקפן אינו ידוע מראש: בדיקת היתכנות, פרוגרמה, סקר מצב קיים, ליווי מול רשויות ושירותים נקודתיים. החולשה: אין ודאות תקציבית בלי תקרה, ונדרשים דיווח ובקרה שוטפים.

בפועל נהוג גם לשלב שיטות: סכום קבוע לשלבי התכנון המוגדרים, ושעות עבודה לשירותים שאינם ניתנים להגדרה מראש.

מה קובע את היקף העבודה

• שטח המבנה - נקודת המוצא, אך לא המדד היחיד.

• סוג המבנה ומורכבותו - מבנה חינוך, מבנה קהילה, מבנה מנהל או מבנה עם מערכות ייעודיות דורשים היקף תכנון ותיאום שונה. הרחבה בעמוד אדריכל מבני חינוך.

• בנייה חדשה מול תוספת או שיפוץ - בעבודה במבנה קיים נוספים סקר מצב קיים, עדכון תכניות, התאמה לתקנות עדכניות ולעתים שלביות ביצוע במבנה פעיל.

• מספר היועצים ומי מתאם אותם - קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, בטיחות אש, נגישות, קרקע, אקוסטיקה ועוד. יש לקבוע מי מתקשר עם היועצים ומי אחראי לתיאום התכניות ביניהם.

• שלבי התכנון הכלולים - פרוגרמה, תכנון מוקדם, היתר בנייה, תכנון מפורט, מסמכי מכרז ופיקוח עליון. הצעה שמכסה חלק מהשלבים אינה ברת השוואה להצעה שמכסה את כולם.

• לוח זמנים - לוח זמנים מקוצר מחייב צוות גדול יותר ועבודה מקבילה על שלבים.

• מספר החלופות - כל חלופה תכנונית שנדרשת בשלב המוקדם היא עבודת תכנון נוספת.

סדר השלבים ברשות מתואר במדריך תהליך תכנון מבנה ציבור ברשות מקומית.

מה כלול בהצעת אדריכל ומה לא

אין תקן אחיד. ההצעה והחוזה הם שקובעים. החלוקה שלהלן היא נקודת מוצא לבדיקה, לא כלל.

בדרך כלל כלול:

• תכנון אדריכלי בשלבים שהוגדרו בהצעה.

• הכנת מסמכי הבקשה להיתר וליווי מול הוועדה המקומית.

• תיאום בין תכניות היועצים לתכנית האדריכלית.

• תכניות עבודה ופרטים, ומפרט אדריכלי.

• השתתפות בישיבות תכנון בהיקף מוגדר.

בדרך כלל אינו כלול, אלא אם נכתב במפורש:

• שכר היועצים, כשהרשות מתקשרת איתם ישירות.

• מדידה, סקר קרקע ובדיקות מעבדה.

• אגרות, היטלים והעתקות.

• הדמיות, מודלים וחומרי הצגה לציבור.

• שינויים אחרי אישור שלב תכנון.

• כתב כמויות ואומדן, כשהם באחריות כמאי.

• פיקוח צמוד וניהול הביצוע. פיקוח עליון הוא שירות נפרד, ויש לבדוק אם ובאיזה היקף ביקורים הוא כלול. הרחבה בעמוד פיקוח עליון.

• ליווי שלב המכרז - מענה לשאלות הבהרה ובדיקת הצעות. הרחבה בעמוד מכרז קבלנים ותפקיד האדריכל.

תעריפים ונהלים ציבוריים

בישראל קיימים תעריפים ציבוריים לעבודות תכנון. אחד מהם הוא "תעריפים ונהלים לעבודות תכנון במערכת הביטחון", שמפרסם אגף ההנדסה והבינוי במשרד הביטחון. המסמך מגדיר שיטת חישוב, שלבי תכנון - תכנון מוקדם, תכנון סופי, תכנון מפורט ופיקוח עליון - והבחנה בין שירותים בסיסיים לשירותים מיוחדים שמתומחרים בנפרד.

רשויות וגופים ציבוריים נוהגים להפנות לתעריף ציבורי במסמכי ההתקשרות, לעתים בצירוף הנחה. הערך של תעריף כזה לרשות אינו רק במספר: הוא מספק הגדרה כתובה של שלבים ושל שירותים, שאפשר להישען עליה בחוזה. יש לבדוק איזו מהדורה של התעריף חלה, ומה נקבע בנוהלי הרשות ובדיני המכרזים החלים עליה.

איך רשות משווה בין הצעות

היקף שירותים לפני סכום

ההשוואה מתחילה ברשימת שירותים אחידה, ולא בשורה התחתונה. רשות שמגדירה מראש במסמכי הפנייה את השלבים, את היועצים ואת התוצרים מקבלת הצעות שאפשר להעמיד זו מול זו.

מה נכלל ומה חסר

יש לעבור על כל הצעה מול אותה רשימה, ולסמן מה חסר. שירות שחסר בהצעה אחת יירכש בהמשך בנפרד, ועלותו שייכת להשוואה.

אבני דרך לתשלום

יש לבדוק לאילו תוצרים צמודים התשלומים: הגשה, אישור הרשות, קבלת היתר, סיום מכרז. אבני דרך שצמודות לתוצר מאושר נותנות לרשות בקרה. יש לבדוק גם מה קורה כשהפרויקט נעצר בין שלבים.

מי נושא בשינויים

החוזה צריך להגדיר מהו שינוי, מי מאשר אותו, ואיך הוא מתומחר. שינוי שנובע מדרישת הרשות, שינוי שנובע מדרישת גורם מאשר ותיקון של טעות תכנון הם שלושה מקרים שונים.

טעויות נפוצות של מזמינים

• השוואה לפי סכום בלבד - בלי לבדוק אילו שלבים ויועצים כלולים.

• פנייה בלי פרוגרמה - כל מציע מניח היקף אחר, וההצעות אינן ברות השוואה.

• יועצים בלי מתאם - הרשות מתקשרת עם היועצים ישירות, ואיש אינו מוגדר כאחראי לתיאום.

• פיקוח עליון לא מוגדר - בלי מספר ביקורים ובלי משך תקופת הביצוע.

• שינויים בלי מנגנון - אין הגדרה לשינוי ואין דרך מוסכמת לתמחר אותו.

• בסיס חישוב לא מוגדר - בשיטת אחוזים לא נקבע איזה אומדן קובע, ובשיטת שטח לא נקבע איזה שטח נמדד.

• לוח זמנים שאינו תלוי במתכנן - אבני דרך שצמודות לאישור גורם חיצוני, בלי התייחסות לעיכוב שאינו בשליטת המתכנן.

צ'קליסט לפני פנייה לקבלת הצעות

• פרוגרמה כתובה: ייעוד, שטחים, מספר משתמשים

• הגדרה אם מדובר בבנייה חדשה, בתוספת או בשיפוץ

• רשימת שלבי התכנון הנדרשים

• רשימת יועצים, מי מתקשר איתם ומי מתאם

• שיטת החישוב המבוקשת ובסיס החישוב

• מספר החלופות הנדרש בשלב המוקדם

• היקף פיקוח עליון: מספר ביקורים ותקופה

• אבני דרך לתשלום, צמודות לתוצרים

• מנגנון לשינויים ולשירותים נוספים

• רשימת מה שאינו כלול: מדידה, אגרות, הדמיות, בדיקות

• לוח זמנים ומה קורה בעיכוב שאינו תלוי במתכנן

• בדיקה מול נוהלי ההתקשרות של הרשות

שאלות נפוצות

כמה עולה תכנון אדריכלי למבנה ציבור?

אין מחיר אחיד. שכר הטרחה נקבע לפי שיטת החישוב, שטח המבנה, סוגו ומורכבותו, שלבי התכנון הכלולים, מספר היועצים והיקף הפיקוח העליון. שתי הצעות לאותו מבנה יכולות להיות שונות משום שהן מכסות היקף שירותים שונה. לכן הצעד הראשון הוא להגדיר את ההיקף בכתב, ורק אחר כך לבקש הצעות.

איזו שיטת חישוב מתאימה לרשות מקומית?

זה תלוי בסוג הפרויקט. אחוז מעלות הביצוע מתאים לבנייה חדשה. מחיר ליחידת שטח מתאים למבנים חוזרים עם פרוגרמה מוגדרת. מחיר פאושלי לפי שלבים נותן ודאות תקציבית כשההיקף ברור. שעות עבודה מתאימות לבדיקת היתכנות, לפרוגרמה ולסקר מצב קיים. אפשר לשלב שיטות באותו חוזה, ויש לבדוק מה מתירים נוהלי הרשות.

האם שכר היועצים כלול בהצעת האדריכל?

לא בהכרח. יש התקשרויות שבהן האדריכל מעסיק את היועצים ושכרם כלול בהצעתו, ויש התקשרויות שבהן הרשות מתקשרת עם כל יועץ בנפרד. בשני המקרים יש לקבוע בחוזה מי אחראי לתיאום בין התכניות. הצעה שכוללת יועצים והצעה שאינה כוללת אותם אינן ברות השוואה בלי התאמה.

האם פיקוח עליון כלול בשכר התכנון?

לא תמיד. פיקוח עליון הוא שלב נפרד, שבו המתכנן בודק שהביצוע תואם את התכניות. יש לבדוק אם הוא מופיע בהצעה, כמה ביקורים באתר הוא כולל, ומה קורה כשתקופת הביצוע מתארכת. פיקוח עליון אינו פיקוח צמוד ואינו ניהול ביצוע, ואלה שירותים שנרכשים בנפרד מגורם אחר.

מי משלם על שינויים אחרי אישור התכנון?

החוזה קובע. מקובל להבחין בין שלושה מקרים: שינוי שהרשות ביקשה אחרי שאישרה שלב, שינוי שנדרש על ידי גורם מאשר כמו הוועדה המקומית או רשות הכבאות, ותיקון של טעות תכנון. לכל מקרה נדרשת הגדרה נפרדת. בלי מנגנון כתוב, כל שינוי הופך למשא ומתן באמצע הפרויקט.

האם קיים תעריף רשמי לשכר טרחת אדריכלים?

קיימים תעריפים ציבוריים לעבודות תכנון. אחד מהם הוא "תעריפים ונהלים לעבודות תכנון במערכת הביטחון" של אגף ההנדסה והבינוי במשרד הביטחון, שמגדיר שיטת חישוב, שלבי תכנון ושירותים בסיסיים ומיוחדים. גופים ציבוריים נוהגים להפנות אליו במסמכי התקשרות. יש לבדוק איזו מהדורה חלה ומה קובעים נוהלי הרשות עצמה.

איך רמון אדריכלים מלווים

רמון אדריכלים מתכננים מבני ציבור ומבני חינוך לרשויות מקומיות, לחברות כלכליות ולגופים מוסדיים בפריסה ארצית. הצעת המשרד נשענת על הגדרה כתובה של שלבים, תוצרים ויועצים, כדי שהרשות תוכל להשוות אותה להצעות אחרות. רקע נוסף בעמוד אדריכל מבני ציבור.

ליצירת קשר: טלפון 08-9454747, דוא"ל ramon@ramonarchitects.com, או דרך עמוד יצירת הקשר.

המאמר מציג מידע כללי. הוא אינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני, לייעוץ משפטי בענייני התקשרות ולבדיקת הנהלים והתעריפים העדכניים.