כתב כמויות ומפרט - מה הרשות צריכה לבדוק לפני מכרז קבלנים
פער בין כתב הכמויות לתכניות מתגלה בדרך כלל רק באתר. הקבלן מגיע לעבודה שמופיעה בתכנית ואין לה סעיף, או לסעיף שמתאר משהו אחר ממה שצריך לבצע, ומשם מתחיל ויכוח על עבודה חריגה. את רוב המקרים האלה אפשר לצמצם בבדיקה מסודרת של המסמכים לפני שהמכרז מתפרסם, והמאמר הזה מתאר איך עושים אותה.
מאת אדריכל רועי רמון, מייסד רמון אדריכלים. ותק של למעלה מ-20 שנה בתכנון מבני ציבור, משרדים ומבני מסחר.
קודם ההגדרות. כתב כמויות הוא רשימת סעיפי העבודה של הפרויקט: לכל סעיף תיאור, יחידת מידה וכמות, והקבלן ממלא מולו מחיר. מפרט מיוחד מתאר איך מבצעים את העבודה, באילו חומרים ובאיזו רמה. יחד עם התכניות, שני המסמכים האלה מגדירים מה הרשות קונה במכרז. לפני הפרסום בודקים שלושה דברים: שכתב הכמויות, המפרט והתכניות מתארים אותו מבנה, שאין עבודה שמופיעה במסמך אחד וחסרה באחר, ושכל סעיף מנוסח כך שאפשר לתמחר אותו ולמדוד אותו.
כתבתי את המאמר למהנדסי רשויות, למנהלי פרויקטים ולמנהלי רכש ברשויות מקומיות ובחברות עירוניות. אנחנו ברמון אדריכלים מכינים ובודקים מסמכים כאלה במבני ציבור, והרשימה שבהמשך מסודרת באותו סדר שבו אנחנו עוברים עליהם. מחירים אין כאן: את האומדן מכין גורם מקצועי, לפי הנתונים של הפרויקט המסוים.
שלושת המסמכים ומה כל אחד מהם קובע
כתב כמויות
כתב הכמויות מפרק את העבודה לסעיפים שאפשר למדוד. במכרז למדידה הקבלן מקבל תשלום לפי הכמות שבוצעה בפועל, במחיר היחידה שנקב. במכרז פאושלי כתב הכמויות משמש בסיס לתמחור ולחשבונות חלקיים, והחוזה קובע מה מעמד הכמויות. את ההבדל הזה צריך לכתוב במפורש במסמכי המכרז.
מפרט מיוחד
המפרט המיוחד נכתב לפרויקט המסוים. הוא משלים את המפרט הכללי, מוסיף דרישות שאינן בו וקובע היכן הפרויקט סוטה ממנו. בדרך כלל הוא מסודר לפי אותם מספרי פרקים של המפרט הכללי ושל כתב הכמויות, כך שהסעיף, הדרישה ואופן המדידה נמצאים תחת אותו מספר.
תכניות
התכניות מראות היכן וכמה. המפרט קובע איך ובאיזו איכות. כתב הכמויות קובע לפי מה משלמים. רכיב שמופיע בתכנית בלי סעיף בכתב הכמויות, או סעיף שאין לו פרט בתכנית, הוא מקור קבוע למחלוקת בביצוע.
תכניות - על מה הוא עונה: היכן, באיזה מידות ובאיזה פרטים; מי מכין בדרך כלל: אדריכל ויועצים, כל אחד בתחומו; מה בודקים בו לפני פרסום: מהדורה אחידה, תיאום בין תחומים, פרט לכל רכיב שמופיע בכתב הכמויות
מפרט מיוחד - על מה הוא עונה: איך מבצעים, באילו חומרים ותקנים; מי מכין בדרך כלל: אדריכל ויועצים, כל אחד לפרק שלו; מה בודקים בו לפני פרסום: התאמה למפרט הכללי, דרישות איכות ובדיקות, "שווה ערך", אופני מדידה מיוחדים
כתב כמויות - על מה הוא עונה: מה הסעיפים, באיזו יחידה ובאיזו כמות; מי מכין בדרך כלל: כמאי, או האדריכל והיועצים; מה בודקים בו לפני פרסום: כיסוי של כל העבודות, יחידות מידה, כמויות, ניסוח סעיפים
המפרט הכללי - על מה הוא עונה: דרישות ביצוע כלליות ואופני מדידה; מי מכין בדרך כלל: הוועדה הבין-משרדית; מה בודקים בו לפני פרסום: לאיזו מהדורה מפנים, ואילו פרקים חלים
המפרט הכללי לעבודות בנייה ("הספר הכחול")
מהו ומי מוציא אותו
המפרט הכללי לעבודות בנייה, המכונה "הספר הכחול", בנוי פרקים, וכל פרק עוסק בתחום עבודה אחד. הוא יוצא בהוצאת הוועדה הבין-משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה לבנייה ולמיחשובם, בהשתתפות משרד הביטחון - אגף ההנדסה והבינוי, משרד הבינוי והשיכון - מינהל תכנון והנדסה, משרד האוצר - החשכ"ל ומשרד התחבורה. כך רשום בעמוד הפתיחה של פרק שיצא ביוני 2026, בהוצאת משרד הביטחון. הפרקים מתפרסמים באתר המפרט הכללי של משרד הביטחון.
מסמכי המכרז מפנים למפרט הכללי בדרך כלל במסמך המוקדמות, ומציינים שהמהדורה הקובעת היא העדכנית במועד פרסום המכרז. כדאי לכתוב את זה במפורש, כי הפרקים מתעדכנים כל אחד בנפרד ובמועדים שונים.
אופני המדידה
המפרט הכללי כולל גם אופני מדידה ותכולת מחירים: מה נמדד, באיזו יחידה, ומה כלול במחיר הסעיף גם אם לא נכתב בו. לכן יחידת המידה בכתב הכמויות חייבת להתאים לאופן המדידה שבפרק המתאים. כשהפרויקט דורש מדידה אחרת, כותבים "אופני מדידה מיוחדים" במפרט המיוחד, תחת אותו מספר פרק.
מחירונים כבסיס לסעיפים
סעיפי כתב הכמויות נשענים לעיתים קרובות על מחירון מקובל: מחירון דקל, מחירון משרד הבינוי והשיכון, או מחירון של הגוף המזמין. המחירון נותן לסעיף מספר, תיאור ויחידת מידה שהקבלנים מכירים. הרשות צריכה לוודא שלושה דברים: שמסמכי המכרז מציינים לאיזה מחירון ולאיזו מהדורה מפנים, שתיאור הסעיף לא שונה לעומת הסעיף המקורי בלי שהשינוי סומן, ושהחוזה מגדיר איך מתמחרים עבודות שאינן בכתב הכמויות.
מי מכין את המסמכים ומי בודק אותם
המכינים
האדריכל - מכין את פרקי העבודות האדריכליות במפרט ובכתב הכמויות, ומרכז את המסמכים של כל היועצים לחוברת אחת.
היועצים - קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, פיתוח, בטיחות ונגישות. כל יועץ מכין את הפרקים שבתחומו.
כמאי - בפרויקטים שבהם הרשות או המתכנן מעסיקים כמאי, הוא מחשב את הכמויות מהתכניות, מאחד את הפרקים ומכין את האומדן.
הבודקים
מנהל הפרויקט בודק שלמות, התאמה לתקציב ולתנאי החוזה. אגף ההנדסה בודק התאמה לדרישות הרשות ולנהליה. היועץ המשפטי ומחלקת הרכש בודקים שהמסמכים הטכניים מתאימים לתנאי המכרז והחוזה. מי שלא הכין את המסמכים מגלה פערים שהמכינים אינם רואים, ולכן הבדיקה שלו נחוצה. על מקומו של האדריכל בהליך ראו בעמוד ליווי מכרז קבלנים.
איך בנוי כתב כמויות: פרקים לפי תחומי עבודה
כתב כמויות למבנה מסודר בדרך כלל לפי מספרי הפרקים של המפרט הכללי, ולעיתים מחולק גם למבנים: המבנה עצמו, פיתוח ותשתיות. לכל תחום עבודה פרק משלו, עם מספר קבוע. לדוגמה, פרק 08 במפרט הכללי הוא "מתקני חשמל". אלה תחומי העבודה שחוזרים בכתב כמויות של מבנה ציבור:
מוקדמות
עבודות עפר
עבודות בטון יצוק באתר
בנייה, טיח, ריצוף וחיפוי
עבודות איטום
נגרות, מסגרות ואלומיניום
מתקני תברואה
מתקני חשמל
מיזוג אוויר
עבודות צביעה
הריסות ופירוקים
פיתוח האתר
את מספר הפרק ואת שמו המדויק של כל תחום לוקחים מהמהדורה העדכנית של הפרק באתר המפרט הכללי, ולא מכתב כמויות של פרויקט קודם. לרשות חשוב פחות המספר עצמו ויותר העקביות: אותו מספר פרק בכתב הכמויות, במפרט המיוחד ובמפרט הכללי.
מה בודקים לפני הפרסום
התאמה בין כתב הכמויות, התכניות והמפרט
עוברים פרק אחר פרק ובודקים שלושה דברים: שכל רכיב בתכניות מכוסה בסעיף, שכל סעיף נשען על פרט או על תיאור במפרט, ושכל המסמכים מפנים לאותה מהדורת תכניות. ברשימת התכניות שבמכרז צריכים להופיע מספר, שם, מהדורה ותאריך לכל גיליון.
סעיפים חסרים
במבני ציבור חוזרים שוב ושוב אותם חסרים: איטום חדרים רטובים וגגות, עבודות נגישות, שילוט, אביזרי בטיחות אש, הכנות למערכות מתח נמוך, פתחים ושרוולים בבטון, בדיקות מעבדה, מסירה ותיק מתקן.
סעיפי "קומפלט" מעורפלים
סעיף "קומפלט" מתאים רק כשהתכולה מוגדרת בתכנית ובמפרט עד הפרט האחרון. כשהוא מנוסח באופן כללי, הקבלן מתמחר את המינימום והרשות מצפה למקסימום. לכל סעיף כזה צריך פירוט תכולה כתוב והפניה לפרט.
שם מסחרי בלי "שווה ערך"
מוצר שמצוין בשם מסחרי בלי המילים "או שווה ערך" מצמצם תחרות ועלול לעורר שאלות במכרז ציבורי. הניסוח המקובל מגדיר את הדרישות הטכניות, מציין מוצר לדוגמה, ומוסיף מי מאשר שווה ערך ולפי אילו נתונים. כדאי לבדוק את זה מול היועץ המשפטי של הרשות.
עבודות פיתוח ותשתית
בפיתוח ובתשתית השאלה היא היכן עובר גבול העבודה. הסעיפים כוללים חיבורי מים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת עד נקודת החיבור, גדרות, קירות תומכים, ריצופים, גינון והשקיה. מהמסמכים צריך להיות ברור מה מבצע הקבלן ומה מבצעים חברת החשמל, תאגיד המים או קבלן אחר של הרשות.
מבנה קיים ופירוקים
בשיפוץ ובתוספת בודקים שהמסמכים מכסים פירוקים, פינוי פסולת, הגנה על חלקים קיימים, עבודה בשלבים במבנה פעיל, התחברות למערכות קיימות ותיקונים בעקבות פירוק. הכמויות כאן נשענות על סקר מצב קיים, ואת מה שלא ניתן היה לבדוק יש לציין במפורש.
סדר עדיפויות בין המסמכים
החוזה צריך לקבוע איזה מסמך גובר כשיש סתירה, ולעיתים הוא קובע זאת בנפרד לעניין הביצוע ולעניין התשלום. בודקים שהסדר במוקדמות זהה לסדר בחוזה, ושהמפרט המיוחד אינו קובע סדר שלישי.
תיאום בין יועצים
כאן מחפשים עבודה אחת שמופיעה בשני פרקים, או שאינה מופיעה באף אחד. הדוגמאות השכיחות: בסיסים וחיזוקים לציוד, פתחים בבטון למערכות, הזנות חשמל לציוד מיזוג ואינסטלציה, תקרות ופתחי שירות, אטימות מעברי אש.
הטעויות שמהן נולדות עבודות חריגות
כמויות שחושבו ממהדורה ישנה - התכניות עודכנו וכתב הכמויות לא.
יחידת מידה שאינה תואמת את אופן המדידה - סעיף במ"ר כשהמפרט הכללי מודד במ"א, או להפך.
תיאור סעיף ששונה ממחירון הבסיס - בלי סימון, כך שהקבלן תמחר את הסעיף המקורי.
סעיף בלי פרט - הקבלן מתמחר לפי הנחה, והפרט מגיע רק בביצוע.
עבודה שנשארה בין שני יועצים - כל אחד הניח שהיא בפרק של האחר.
תנאי אתר שלא נבדקו - קרקע, תשתיות קיימות, גישה ושטחי התארגנות.
מבנה פעיל בלי שלביות - הגבלות שעות ושלבים שלא נכתבו במסמכים.
סיור קבלנים ושאלות הבהרה
בסיור הקבלנים המציעים רואים את האתר, את הגישה ואת המגבלות. במבנה קיים הסיור הוא התנאי לתמחור אמין של פירוקים והתחברויות. מומלץ שהאדריכל ומנהל הפרויקט ישתתפו בו, ושייכתב פרוטוקול שמופץ לכל המשתתפים והופך לחלק ממסמכי המכרז.
שאלות ההבהרה הן בדיקה נוספת של המסמכים, והפעם בידי מי שצריך לתמחר אותם. שאלה שחוזרת אצל כמה מציעים מצביעה על סעיף לא ברור. התשובות ניתנות בכתב, לכל המציעים. תיקון בכתב הכמויות מפיצים כמהדורה מעודכנת, ולא כהערה בגוף התשובה. אחרי הזכייה, ההתאמה בין הביצוע למסמכים נבדקת במסגרת הפיקוח העליון.
צ'קליסט לפני פרסום
רשימת תכניות עם מספר, מהדורה ותאריך, זהה בכל המסמכים
הפניה למפרט הכללי, עם ציון המהדורה הקובעת
ציון מחירון הבסיס ומהדורתו, אם הסעיפים נשענים על מחירון
מספרי פרקים זהים בכתב הכמויות ובמפרט המיוחד
כל רכיב בתכניות מכוסה בסעיף
יחידות המידה תואמות את אופני המדידה
לכל סעיף "קומפלט" פירוט תכולה והפניה לפרט
"או שווה ערך" ומנגנון אישור לכל מוצר בשם מסחרי
גבולות העבודה בפיתוח ובתשתיות מוגדרים
פירוקים, שלביות ועבודה במבנה פעיל מפורטים
סדר עדיפויות אחד, זהה בחוזה ובמוקדמות
בדיקת תיאום בין פרקי היועצים
בדיקה של גורם שלא הכין את המסמכים
מועדים לסיור קבלנים ולשאלות הבהרה
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין כתב כמויות למפרט טכני?
כתב כמויות הוא רשימת סעיפים עם יחידת מידה וכמות, והקבלן ממלא בו מחירים. מפרט טכני מתאר את דרישות הביצוע: חומרים, תקנים, שיטות עבודה ובדיקות. כתב הכמויות קובע לפי מה משלמים, והמפרט קובע מה נחשב עבודה שבוצעה כנדרש. שני המסמכים מסודרים לפי אותם מספרי פרקים.
מהו "הספר הכחול"?
"הספר הכחול" הוא הכינוי של המפרט הכללי לעבודות בנייה, שיוצא בהוצאת ועדה בין-משרדית ומתפרסם באתר המפרט הכללי של משרד הביטחון. הוא בנוי פרקים לפי תחומי עבודה, למשל פרק 08 - מתקני חשמל, וכולל דרישות ביצוע ואופני מדידה. מסמכי המכרז מפנים אליו, והמפרט המיוחד שנכתב לפרויקט משלים אותו.
מי מכין את כתב הכמויות במבנה ציבור?
האדריכל מכין את פרקי העבודות האדריכליות, וכל יועץ מכין את הפרקים שבתחומו: קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ופיתוח. בחלק מהפרויקטים כמאי מחשב את הכמויות ומאחד את הפרקים. לפני הפרסום מנהל הפרויקט ואגף ההנדסה ברשות בודקים את המסמך מול התכניות ומול המפרט.
האם מותר לציין מוצר בשם מסחרי בכתב הכמויות?
מקובל לציין מוצר לדוגמה, בתנאי שהסעיף מגדיר את הדרישות הטכניות ומוסיף "או שווה ערך". המסמכים צריכים לקבוע מי מאשר מוצר שווה ערך ואילו נתונים הקבלן מגיש לשם כך. שם מסחרי בלי אפשרות לשווה ערך מצמצם תחרות, ולכן כדאי לבדוק את הניסוח מול היועץ המשפטי של הרשות.
מה קורה כשיש סתירה בין התכניות לכתב הכמויות?
החוזה ומסמך המוקדמות קובעים סדר עדיפויות בין המסמכים, ולעיתים סדר נפרד לביצוע ולתשלום. בדרך כלל הקבלן נדרש להתריע על סתירה שגילה ולקבל הוראה מהמפקח. לכן הרשות צריכה לוודא כבר לפני הפרסום שסדר העדיפויות כתוב פעם אחת, בנוסח זהה, בכל המסמכים.
למה נוצרות עבודות חריגות בפרויקט?
עבודה חריגה נוצרת כשנדרשת עבודה שאין לה סעיף בכתב הכמויות, או כשהסעיף אינו מתאר את מה שבוצע. הסיבות השכיחות: כמויות שחושבו ממהדורת תכניות ישנה, סעיף בלי פרט, עבודה שנשארה בין שני יועצים, ותנאי אתר שלא נבדקו. בדיקת התאמה לפני הפרסום מצמצמת את המקרים האלה.
האם סיור קבלנים הוא חובה?
הרשות קובעת בתנאי המכרז אם ההשתתפות בסיור היא תנאי להגשת הצעה. במבנה קיים, בשיפוץ ובאתר עם מגבלות גישה, הסיור נדרש כדי שהמציעים יתמחרו פירוקים והתחברויות לפי המצב בפועל. את פרוטוקול הסיור כותב נציג הרשות, והוא מופץ לכל המשתתפים ומצורף למסמכי המכרז.
איך רמון אדריכלים מלווים את שלב המכרז
אנחנו ברמון אדריכלים מתכננים מבני ציבור לרשויות מקומיות ולחברות עירוניות בפריסה ארצית. בשלב המכרז אנחנו מכינים את פרקי המפרט וכתב הכמויות שבתחום האדריכלות, מרכזים את פרקי היועצים, בודקים התאמה בין התכניות, המפרט וכתב הכמויות, משתתפים בסיור הקבלנים ומשיבים לשאלות ההבהרה בתחומנו. מהלך העבודה מול הרשות מתואר בעמוד תכנון מבני ציבור לרשויות מקומיות.
ליצירת קשר: טלפון 08-9454747, דוא"ל ramon@ramonarchitects.com, או דרך עמוד יצירת הקשר.
המאמר מציג מידע כללי. הוא אינו תחליף לייעוץ מקצועי ומשפטי פרטני, ולבדיקת המהדורה העדכנית של המפרט הכללי, של המחירונים ושל דיני המכרזים החלים על הרשות.