מכרז מתכננים ברשות מקומית: תנאי סף ואמות מידה לאיכות

מאת אדריכל רועי רמון, מייסד רמון אדריכלים. ותק של למעלה מ-20 שנה בתכנון מבני ציבור, משרדים ומבני מסחר.

כתבתי את המאמר למהנדסי רשויות, למנהלי רכש, לגזברים וליועצים משפטיים. אנחנו ברמון אדריכלים משתתפים בהליכים כאלה כמציעים, ולכן הוא נכתב מהצד של המשרד המתכנן: אילו תנאי סף ואמות מידה באמת עוזרים לרשות להשוות בין מציעים, ואילו ניסוחים מצמצמים את התחרות בלי לשפר את התוצאה. במחיר המאמר אינו עוסק.

המסגרת: פטור ממכרז אינו פטור מהליך

התקנות

תקנה 3 לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987 מונה את סוגי החוזים שעירייה רשאית להתקשר בהם בלי מכרז. תקנה 3(8) עוסקת בחוזה לביצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים, "כגון: עבודות תכנון, פיקוח, מדידה, שמאות, ייעוץ ועבודות כיוצא באלה". תכנון אדריכלי נמצא אפוא בלב הפטור.

עיריות אינן לבד. הוראות מקבילות חלות על מועצות מקומיות, בתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות, התשי"א-1950, ועל מועצות אזוריות, בתוספת השנייה לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958.

נוהל משרד הפנים

את האופן שבו משתמשים בפטור קובע "נוהל התקשרויות לביצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים או יחסי אמון מיוחדים בפטור ממכרז", שפורסם בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 8/2016 ותוקן בחוזר מנכ"ל 5/2017. רשויות מפרסמות אותו באתריהן כנוסח משולב. נהלים מתעדכנים, ולכן עובדים תמיד מול הנוסח התקף שבידי היועץ המשפטי של הרשות.

עיקרי הנוהל:

• ועדת התקשרויות - הרשות ממנה ועדה שמאשרת את ההתקשרויות לפי תקנה 3(8).

• קביעה מראש - לפני הפנייה למציעים הוועדה קובעת לכל התקשרות תנאי סף ואמות מידה, ולפיהם תיבחר ההצעה.

• רשימת מציעים - הרשות מנהלת רשימות של מציעים מתאימים לפי תחומים, מזמינה להצטרף אליהן בהודעה פומבית, מפרסמת אותן באתר שלה ומעדכנת אותן.

• פנייה תחרותית - פונים לכמה מציעים מתוך הרשימה. הנוהל קובע את המספר המינימלי, וגם מה עושים כשמתקבלות מעט מדי הצעות. את המספרים קוראים בנוסח התקף.

• פרוטוקול ופרסום - החלטות הוועדה נרשמות בפרוטוקול חתום. לפי הנוסח המתוקן, ההחלטות המנומקות מתפרסמות באתר הרשות בתוך 15 ימי עבודה ממועד ההחלטה.

• ניגוד עניינים - לפני ההתקשרות נבדק אם המציע מצוי בניגוד עניינים.

ועדת ההתקשרויות

לפי הנוהל, בוועדה חברים מנכ"ל הרשות או נציגו, שמשמש יושב ראש, גזבר הרשות והיועץ המשפטי, או נציגיהם. הוועדה יכולה לכלול גם את מנהל היחידה שההתקשרות נמצאת בתחום אחריותה. בהתקשרות עם מתכננים זה בדרך כלל מהנדס הרשות או מנהל המחלקה המזמינה, והוא גם מי שמכיר את הצורך המקצועי ויודע לנמק את תנאי הסף ואת אמות המידה.

שלושה מסלולים לבחירת אדריכל

• מכרז פומבי - מי רשאי להציע: כל מי שעומד בתנאי הסף; מתי מתאים: פרויקט גדול או מורכב, מכרז מסגרת לכמה פרויקטים, או החלטה של הרשות שלא להשתמש בפטור; מה נדרש מהרשות: מסמכי מכרז מלאים, פרסום פומבי, ועדת מכרזים, לוח זמנים ארוך יותר

• פנייה למאגר - מי רשאי להציע: מתכננים שנרשמו מראש לרשימת המציעים של הרשות, בתחום הרלוונטי; מתי מתאים: המסלול השכיח להתקשרות לפי תקנה 3(8); מה נדרש מהרשות: מאגר מעודכן, פנייה למספר מציעים, החלטה מנומקת של ועדת ההתקשרויות

• נוהל הצעות - מי רשאי להציע: מציעים שהרשות פונה אליהם ישירות; מתי מתאים: עבודה מוגדרת וקצרה, או שירות נקודתי כמו בדיקת היתכנות; מה נדרש מהרשות: בדיקה מול הנוהל ומול נוהלי הרשות, תיעוד הנימוקים

שימו לב שהמונח "נוהל הצעות" אינו מוגדר בנוהל משרד הפנים, ורשויות משתמשות בו בצורות שונות. לכן לא השם קובע אלא ההליך שמאחוריו. ובכל מסלול, הבחירה באיזה הליך לנקוט היא החלטה משפטית של הרשות, ולא של המחלקה המזמינה לבדה.

איך מנסחים תנאי סף

תנאי סף הוא מסנן: מי שאינו עומד בו אינו נבחן כלל. לכן הוא צריך להיות מדיד, ניתן להוכחה במסמך וקשור לפרויקט.

רישוי

התנאי הבסיסי הוא שהמתכנן האחראי רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ומחזיק ברישיון בתוקף, לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958. כדאי לדרוש שהתנאי יתקיים באדריכל שיחתום על התכניות, ולא רק בבעל המשרד.

ניסיון בסוג המבנה

התנאי המקובל הוא ניסיון בתכנון מבני ציבור מסוג דומה, במספר פרויקטים מוגדר ובתקופה מוגדרת. אם התנאי יעבוד או לא, תלוי בשלוש הגדרות:

• מהו "סוג דומה" - הגדרה רחבה, כמו מבני ציבור או מבני חינוך, משאירה תחרות. הגדרה שזהה לפרויקט עצמו משאירה שניים או שלושה מציעים.

• איזה שלב נחשב - פרויקט שקיבל היתר, פרויקט שבוצע או פרויקט שאוכלס. כל הגדרה מסננת אחרת.

• עבור מי - דרישה לניסיון מול רשויות מקומיות או גופים ציבוריים רלוונטית, כי העבודה מול ועדות, משרדי ממשלה ונוהלי תקצוב שונה מעבודה מול מזמין פרטי.

היקף

דרישת היקף מנוסחת בדרך כלל בשטח בנוי. הסף צריך להיות קרוב להיקף הפרויקט המתוכנן, ולא גבוה ממנו בהרבה. משרד שתכנן מבנים בגודל דומה כבר הוכיח שהוא יכול. דרישה להיקף גדול פי כמה אינה מוסיפה לרשות ודאות. היא רק מוציאה מההליך משרדים שמתאימים לעבודה.

מה לא לשים בתנאי סף

התרשמות, איכות תכנון, התאמת הצוות - כל מה שאינו מדיד או שנתון לשיקול דעת שייך לאמות המידה. תנאי סף שדורש הערכה מזמין פסילות והשגות.

אמות מידה לאיכות

אמות המידה מדרגות את מי שעבר את הסף. הנוהל מחייב לקבוע אותן מראש, ואת התוכן הוא משאיר לשיקול דעתה של הרשות. אלה המרכיבים שאנחנו פוגשים בפניות, ומה שכל אחד מהם בודק בפועל.

ניסיון רלוונטי

כאן כבר לא שואלים אם יש ניסיון, אלא כמה ואיזה: מספר הפרויקטים הדומים, מורכבותם והשלב שאליו הגיעו. כדאי לבקש לכל פרויקט דף אחד בפורמט קבוע - מזמין, שטח, שנת סיום, תפקיד המשרד. כך הניקוד ניתן על נתונים ולא על עיצוב החוברת.

הצוות המוצע

מי האדריכל האחראי, מי ראש הצוות שינהל את הפרויקט ביום-יום, ומה הניסיון האישי של כל אחד מהם. את הניקוד נותנים לאנשים שיעבדו בפועל, ובחוזה קובעים שהחלפתם מחייבת אישור של הרשות.

הבנת הפרויקט

מסמך קצר שבו המציע מתאר את האתגרים שהוא מזהה במגרש ובפרוגרמה, ואת שיטת העבודה שלו. כדאי להגביל את האורך ולא לדרוש תכנון. סקיצות או חלופות בשלב ההצעה הן כבר עבודת תכנון, ומי שרוצה אותן צריך להגדיר את ההליך כתחרות או כשלב בתשלום.

ראיון

הראיון מראה את מה שהמסמכים מסתירים: מי מגיע, איך הצוות מציג, ואיך הוא עונה על שאלות על הפרויקט. כדי שהניקוד יעמוד בביקורת צריך שלושה דברים: שאלות קבועות לכל המציעים, מדרג ניקוד כתוב ופרוטוקול.

המלצות

המלצה כתובה היא כמעט תמיד חיובית, ולכן היא מלמדת מעט. שיחה של נציג הרשות עם מזמינים קודמים, לפי שאלון קבוע, מלמדת יותר: האם המשרד עמד בלוחות הזמנים, האם היה זמין, וכמה שינויים נדרשו בתכניות בזמן הביצוע.

איכות ומחיר

כשהמחיר הוא חלק מהבחירה, היחס בינו לבין האיכות נקבע מראש במסמכי הפנייה. על הרכב שכר הטרחה ועל הדרך להשוות בין הצעות כתבתי במאמר מבנה שכר הטרחה לתכנון מבנה ציבור.

טעויות נפוצות

• תנאי סף צרים מדי - דרישה למספר גבוה של פרויקטים זהים בתקופה קצרה. נשארים שניים או שלושה מציעים, ולעתים הרשות נאלצת לפנות שוב.

• תנאי סף שאינם מדידים - "ניסיון מוכח" או "מוניטין" בלי הגדרה. הוועדה נדרשת לפרש, והפרשנות חשופה להשגה.

• היקף שירותים שלא הוגדר - לא נכתב אילו שלבי תכנון כלולים, מי מתקשר עם היועצים, ואם פיקוח עליון בפנים. כל מציע מניח היקף אחר, ואי אפשר להשוות בין ההצעות.

• לוחות זמנים לא ריאליים - מועד קבוע לקבלת היתר, בלי להתחשב בפרקי הזמן של הוועדה המקומית ושל הגורמים המאשרים. אלה אינם בשליטת המתכנן.

• אמות מידה בלי מדרג - ניקוד לאיכות, בלי לכתוב מה מזכה בניקוד מלא ומה בחלקי.

• מועד הגשה קצר - מציע שקיבל ימים ספורים אינו מספיק לסייר במגרש ולקרוא את הפרוגרמה. מסמך הבנת הפרויקט שלו ייצא כללי.

• בלי סבב שאלות הבהרה - טעויות במסמכים מתגלות רק אחרי ההגשה.

מה לצרף למסמכי הפנייה

ככל שהמציעים יודעים יותר על הפרויקט, ההצעות מדויקות יותר וקל יותר להשוות ביניהן.

פרוגרמה

רשימת חללים, שטחים ומספר משתמשים, גם אם בגרסה ראשונית. ואם אין פרוגרמה? כדאי להגדיר את הכנתה כשלב ראשון ונפרד בהתקשרות. את סדר השלבים תיארתי במדריך תהליך תכנון מבנה ציבור ברשות מקומית.

מדידה ומידע תכנוני

מפת מדידה עדכנית, התכנית החלה על המגרש וזכויות הבנייה. במבנה קיים מוסיפים תכניות קיימות, היתרים קודמים וסקר מצב קיים, אם נערך.

מסגרת זמן

מועד היעד לאכלוס, אבני הדרך שהרשות מחויבת להן, ותלות במקור מימון או בקול קורא שיש לו מועד הגשה.

דרישת BIM, אם יש

שורה אחת במסמכי הפנייה, "התכנון יבוצע ב-BIM", אינה מספיקה. BIM (מודל מידע בניין) הוא שיטת עבודה שבה המבנה מתוכנן כמודל תלת-ממדי של רכיבים, וכל רכיב נושא מידע. המזמין יכול לקבל ממנו תיאום מערכות לפני הביצוע, כמויות, הדמיה לקבלת החלטות ומודל עדות לתחזוקה. אף אחד מאלה אינו מתקבל מעצם הדרישה. הוא מתקבל כשהרשות כותבת מראש מה היא צריכה:

• לשם מה נדרש המודל - תיאום, כמויות, הצגה לציבור או תחזוקה. מכאן נגזר כל השאר.

• מי עובד במודל - אילו מקצועות תכנון חייבים למדל. אדריכל שממדל מול יועצים שמוסרים שרטוט דו-ממדי אינו מאפשר בדיקת התנגשויות בין מערכות.

• תכנית ביצוע BIM - מסמך של צוות התכנון שמפרט מי מכין איזה מודל, איך משתפים קבצים ובאיזו תדירות מאחדים מודלים.

• רמת פירוט (LOD) - בסולם מ-100 עד 500, לכל שלב תכנון ולכל קבוצת רכיבים בנפרד. דרישה גורפת לרמה גבוהה מייצרת עבודה שהרשות אינה משתמשת בה.

• פורמט מסירה - IFC הוא תקן בין-לאומי פתוח (ISO 16739) שאינו תלוי בספק תוכנה, ולצדו קובצי המקור ותכניות ב-PDF.

• מודל עדות וזכויות שימוש - מי מעדכן את המודל בזמן הביצוע, מה נמסר בסופו, והאם הרשות רשאית להעביר את המודל למתכנן אחר. את הנוסח סוגרים עם היועץ המשפטי.

יש למה להפנות: התקן הישראלי ת"י 19650 חלק 1, שמאמץ את ISO 19650-1, ופרק 81 במפרט הכללי לעבודות בנייה, "BIM - לניהול, תיאום וביצוע עבודות בנייה", שמהדורתו הראשונה פורסמה ביוני 2026. אם הפרויקט חייב ב-BIM - זה נקבע בתנאי הגוף המזמין והגוף המממן, ואותם בודקים במועד ההתקשרות. במבנה קטן ופשוט, או כשאין ברשות מי שיקבל את המודל וישתמש בו, אפשר להסתפק ב-BIM חלקי או לוותר עליו.

צ'קליסט למסמכי פנייה

• תיאור הפרויקט: ייעוד, מגרש, בנייה חדשה, תוספת או שיפוץ

• פרוגרמה או רשימת חללים ושטחים

• מפת מדידה ומידע תכנוני

• רשימת שלבי התכנון והתוצרים בכל שלב

• רשימת יועצים: מי מתקשר איתם ומי מתאם

• היקף פיקוח עליון

• דרישת BIM, אם יש: מטרות, מקצועות, רמת פירוט, פורמט מסירה וזכויות שימוש

• תנאי סף מדידים, עם רשימת המסמכים להוכחתם

• אמות מידה ומדרג ניקוד

• מסגרת זמן ואבני דרך

• נוסח החוזה ודרישות הביטוח

• מועד לשאלות הבהרה ומועד הגשה

• שאלון ניגוד עניינים

שאלות נפוצות

האם רשות מקומית חייבת במכרז פומבי כדי לבחור אדריכל?

לא בהכרח. תקנה 3(8) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987 פוטרת ממכרז חוזה לעבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, ומונה עבודות תכנון כדוגמה. השימוש בפטור נעשה לפי נוהל משרד הפנים שבחוזר מנכ"ל 8/2016: ועדת התקשרויות, פנייה תחרותית למציעים, אמות מידה שנקבעו מראש ופרוטוקול. אם להשתמש בפטור או לצאת למכרז פומבי מחליטה הרשות, עם היועץ המשפטי שלה.

מה ההבדל בין תנאי סף לאמת מידה?

תנאי סף הוא דרישה של עובר או לא עובר: רישיון אדריכל בתוקף, מספר פרויקטים, שטח מינימלי. מציע שאינו עומד בו נפסל. אמת מידה מדרגת את המציעים שעברו את הסף, לפי ניקוד: ניסיון רלוונטי, צוות מוצע, ראיון והבנת הפרויקט. דרישה שמחייבת הערכה ושיקול דעת שייכת לאמות המידה ולא לסף.

מי יושב בוועדת ההתקשרויות?

לפי נוהל משרד הפנים שבחוזר מנכ"ל 8/2016, בוועדה חברים מנכ"ל הרשות או נציגו, שמשמש יושב ראש, גזבר הרשות והיועץ המשפטי, או נציגיהם. אפשר לצרף אליה גם את מנהל היחידה שההתקשרות בתחום אחריותה. הוועדה קובעת מראש את תנאי הסף ואת אמות המידה, בוחנת את ההצעות ומחליטה. החלטותיה נרשמות בפרוטוקול חתום ומתפרסמות באתר הרשות.

איך מתכנן מצטרף למאגר של רשות מקומית?

הרשות מפרסמת הודעה פומבית, לרוב כקול קורא באתר שלה, ומזמינה מתכננים להגיש בקשה בכתב בצירוף מסמכים: רישיון, פרופיל משרד ופירוט ניסיון. ועדת ההתקשרויות מחליטה על הצירוף לרשימה לפי תחום. הנוהל מחייב את הרשות לעדכן את הרשימות, ולכן כדאי לבדוק באתר שלה מתי הרישום נפתח מחדש.

כמה ניסיון סביר לדרוש בתנאי סף?

התקנות והנוהל אינם נוקבים במספר, וההחלטה בידי ועדת ההתקשרויות. סף סביר מוכיח יכולת בלי לצמצם את התחרות: כמה פרויקטים של מבני ציבור בהיקף קרוב לפרויקט המתוכנן, בתקופה של שנים אחדות, שהגיעו לשלב היתר או ביצוע. את ההבדל בין משרד מנוסה למשרד מנוסה מאוד נכון להעביר לאמות המידה. שם הוא מזכה בניקוד ואינו פוסל איש.

מה חשוב לצרף למסמכי פנייה למתכננים?

שלושה מסמכים משפיעים יותר מכל על איכות ההצעות: פרוגרמה עם רשימת חללים ושטחים, מפת מדידה עם המידע התכנוני על המגרש, ומסגרת זמן עם אבני דרך. לצדם נדרשת הגדרה כתובה של שלבי התכנון, של היועצים ושל היקף הפיקוח העליון, כדי שכל המציעים יתייחסו לאותו היקף שירותים.

איך רמון אדריכלים מלווים

אנחנו ברמון אדריכלים מתכננים מבני ציבור ומבני חינוך לרשויות מקומיות ולחברות עירוניות בפריסה ארצית, ומשתתפים בפניות למאגרי מתכננים ובמכרזי תכנון. לרשות אנחנו מגישים פירוט ניסיון בפורמט שהיא מגדירה, ומציגים את הצוות שיעבוד על הפרויקט בפועל. כשהיקף השירותים אינו מוגדר, אנחנו שואלים בכתב, בסבב שאלות ההבהרה, ולא מנחשים. רקע נוסף בעמודים אדריכל מבני ציבור ותכנון מבני ציבור לרשויות מקומיות.

ליצירת קשר: טלפון 08-9454747, דוא"ל ramon@ramonarchitects.com, או דרך עמוד יצירת הקשר.

המאמר מציג מידע כללי. הוא אינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני, לייעוץ משפטי בדיני מכרזים והתקשרויות ולבדיקת הנוסח העדכני של התקנות ושל נוהלי משרד הפנים.