בנייה ירוקה במבני ציבור: מה נדרש מהרשות המקומית לפי ת"י 5281

מאת אדריכל רועי רמון, מייסד רמון אדריכלים. ותק של למעלה מ-20 שנה בתכנון מבני ציבור, משרדים ומבני מסחר.

החובה נקבעה בתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-2020. הן מחייבות לפי סוג הבניין ושטחו, מפנות לת"י 5281, וקובעות שני מועדי בדיקה: אישור של מעבדה מאושרת כתנאי לקליטת הבקשה להיתר, ואישור נוסף כתנאי לקליטת הבקשה לתעודת גמר. כתבתי את המאמר למהנדסי רשויות, למנהלי פרויקטים ולחברות כלכליות, מנקודת המבט של המתכנן. הנוסח המחייב הוא נוסח התקנות והתקן שבתוקף ביום הגשת הבקשה להיתר, ואותו צריך לקרוא.

מהו ת"י 5281 ואיך הוא בנוי

תקן של ניקוד

ת"י 5281, "בנייה בת-קיימה (בנייה ירוקה)", הוא תקן של מכון התקנים הישראלי. הוא אינו רשימת דרישות אחידה. הבניין צובר נקודות בכל אחד מפרקי התקן, וסך הניקוד קובע את הדירוג. לצד הניקוד יש תנאי סף, שחייבים להתקיים בלי קשר לניקוד שנצבר.

חלקי התקן

הסדרה בנויה משלושה חלקים. ת"י 5281 חלק 0, "דרישות כלליות", קובע את שיטת ההערכה והדירוג. חלק 1, "דרישות לבניינים שאינם בנייני מגורים", פורסם ב-2016 ובא במקום חלקים 3 עד 8 של מהדורת 2011. חלק 2, משנת 2016 גם הוא, עוסק בבנייני מגורים.

מבנה ציבור נבחן אפוא לפי חלק 1, שמתייחס לשישה ייעודים: משרדים, מוסדות חינוך, אכסון תיירותי, מוסדות בריאות, מסחר והתקהלות ציבורית. את השיוך לייעוד קובעים בתחילת התכנון, יחד עם יועץ הבנייה הירוקה, כי ממנו נגזרת טבלת הניקוד שלפיה ייבחן הבניין.

תשעה פרקים, חמש רמות דירוג

חלק 1 בנוי מתשעה פרקים: אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול אתר הבנייה וחדשנות. הדירוג נע בין "בניין ירוק כוכב אחד" לחמישה כוכבים. ספי הניקוד של כל רמה מופיעים בתקן עצמו, במהדורה שבתוקף, ושם יש לבדוק אותם.

מתי התקן מחייב

התקנות ולוח התחולה

התקנות נכנסו לתוקף בשתי פעימות, והן חלות על בניין שהבקשה להיתר לבנייתו הוגשה ביום התחילה או אחריו. אלה השורות שנוגעות למבני ציבור:

• בית ספר, גן ילדים - שטח בנייה: מעל 1,000 מ"ר; הדרישה: ניקוד כולל של 40; מועד התחילה: 1 במרס 2022

• מוסד חינוך להשכלה גבוהה - שטח בנייה: מעל 1,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: 1 במרס 2022

• בניין התקהלות ציבורית, למעט בניין שמקימה רשות מקומית - שטח בנייה: מעל 1,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: 1 במרס 2022

• מרפאה - שטח בנייה: מעל 1,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: 1 במרס 2022

• משרדים, מסחר - שטח בנייה: מעל 5,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: 1 במרס 2022

• משרדים, מסחר - שטח בנייה: 1,000 עד 5,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: 1 בספטמבר 2023

• בית חולים - שטח בנייה: מעל 3,000 מ"ר; הדרישה: בניין ירוק כוכב אחד; מועד התחילה: לפי הוראת תחילה נפרדת בתקנות

התקנות כוללות גם מגורים ואכסון תיירותי, שאינם בטבלה. "שטח בנייה" מוגדר בהן כשטח הכולל המותר לבנייה בבניין, עיקרי ושירות יחד.

החריג שנוגע ישירות לרשויות

השורה השלישית בטבלה היא החשובה לקוראי המאמר הזה. התקנות מחריגות "בניין התקהלות ציבורית שמקימה רשות מקומית", ומגדירות אותו כבניין שמבקש ההיתר להקמתו הוא רשות מקומית או תאגיד בשליטתה, או שמי מהם מקים אותו. החריג אינו חל על בתי ספר ועל גני ילדים: אלה מחויבים בניקוד כולל של 40 גם כשהרשות היא שבונה אותם.

אם מבנה מסוים - מתנ"ס, ספרייה, אולם ספורט, מבנה מועצה - נחשב בניין התקהלות ציבורית לעניין התקנות, זו שאלה של סיווג. מכריעים בה מול נוסח התקנות, עם יועץ הבנייה הירוקה ועם רשות הרישוי, לפני שקובעים את יעד הדירוג.

שימוש מעורב, תוספות ושינויים

בבניין עם יותר משימוש אחד נדרש דירוג של כוכב אחד כששטח הבנייה המצטבר הוא 5,000 מ"ר לפחות. חלק של בית ספר או גן ילדים בבניין כזה נבחן לפי הדרישה שחלה עליו.

התקנות חלות גם על בניין קיים. בבניין שכבר קיבל אישור שלב ב' בדירוג של כוכב אחד לפחות, הן חלות על שינוי או תוספת שטעונים היתר ושטחם 100 מ"ר לפחות. בבניין קיים שאינו מדורג, התוספת נבחנת מול אותם ספים של בנייה חדשה. לפני החלטה על הרחבה של מבנה ציבור קיים קוראים את התנאים בנוסח התקנות.

מבנה קטן מהסף, או מבנה שהוחרג

גם מבנה שהתקנות אינן מחייבות אינו בהכרח פטור. התקנות קובעות במפורש שאין בהן כדי לגרוע מסמכותו של מוסד תכנון לתת הוראות בעניין בנייה בת-קיימה. לכן בודקים בכל פרויקט שלושה מקורות: התקנות, הוראות התכנית החלה על המגרש ומדיניות הוועדה המקומית.

זה נכון במיוחד בערים הגדולות. ערי פורום ה-15 אימצו את ת"י 5281 בתחומן בהדרגה, עוד לפני התקנות הארציות, ובחלקן המדיניות המקומית רחבה מהתקנות בסוגי המבנים או ברמת הדירוג. חברה כלכלית שפועלת בכמה רשויות בודקת את המדיניות מחדש בכל אחת מהן.

מה נוסף ב-2025

ביוני 2025 פורסם תיקון לתקנות (התשפ"ה-2025), שהוסיף להן פרק על מערכות לייצור אנרגיה מתחדשת: חובת התקנה של מערכת פוטו-וולטאית על גגות, בתנאים ובחריגים שנקבעו בו. התיקון חל על בקשות להיתר שהוגשו מיום תחילתו, שישה חודשים אחרי הפרסום. את התחולה על מבנה ציבור מסוים בודקים בנוסח התיקון.

מסלול LEED

התקנות מכירות גם במסלול חלופי. בניין משרדים, מסחר או התקהלות ציבורית שנבנה לפי LEED עשוי להיחשב כעומד בדרישה, בכפוף לאישורים שהתקנות מפרטות.

ת"י 1045 ות"י 5282 בקצרה

ת"י 1045 - בידוד תרמי

ת"י 1045, "בידוד תרמי של בניינים", קובע דרישות לבידוד המעטפת, והוא מחולק לחלקים לפי סוג הבניין. ת"י 5281 חלק 1 דורש עמידה בת"י 1045 לפי הייעוד המתאים. איזה חלק חל על המבנה שלכם - את זה קובע יועץ הבידוד התרמי או יועץ הבנייה הירוקה.

ת"י 5282 - דירוג אנרגטי

ת"י 5282 מדרג בניינים לפי צריכת האנרגיה שלהם. פרק האנרגיה של ת"י 5281 נשען על הדירוג הזה, לפי סוג הבניין. לפי התקנות, אישור המעבדה בשלב ב' כולל גם מידע על הדירוג האנרגטי של הבניין.

מה משתנה בתכנון

העמדה והפניה

מיקום הבניין במגרש וכיווני החזיתות קובעים את עומס החום, את התאורה הטבעית ואת אפשרויות האוורור. אלה החלטות של התכנון המוקדם. אחרי שאושרה חלופת העמדה, קשה מאוד לחזור אליהן.

מעטפת והצללה

עובי הבידוד וסוגו, פרטי גשרי הקור, שיעור הזיגוג בכל חזית וסוג הזיגוג - כל אלה נבחנים מול ת"י 1045 ומשפיעים על הדירוג האנרגטי. הצללה חיצונית מתוכננת לפי כיוון החזית. היא חלק מהחזית ומהקונסטרוקציה, ולכן היא מופיעה בתכניות כבר בבקשה להיתר.

אוורור טבעי ותאורה טבעית

עומק החללים, מיקום הפתחים והאפשרות לאוורור מפולש. בכיתות, באולמות ובחדרי פעילות בוחנים איך מכניסים אור יום בלי סנוור ובלי התחממות.

מים וחומרים

קבועות חסכוניות, מדידה נפרדת לצרכנים עיקריים, השקיה חסכונית וטיפול במי נגר בתחום המגרש. בחומרים - בחירה במוצרים עם תיעוד מתאים. דרישה כזו חייבת לעבור למפרט ולכתב הכמויות. מה שלא כתוב שם אינו מחייב את הקבלן.

ניהול אתר הבנייה

הפרדה ופינוי של פסולת בניין, צמצום מפגעים והגנה על הקרקע. הדרישות נכתבות במסמכי המכרז, והקבלן מתעד את היישום שלהן לקראת שלב ב'.

מי המעורבים ומתי

יועץ בנייה ירוקה

היועץ מכין את טבלת הניקוד, מנחה את האדריכל ואת שאר היועצים, מרכז את המסמכים ומגיש אותם למעבדה. הוא חלק מצוות התכנון. הוא אינו הגורם המאשר.

מעבדה מאושרת

את האישורים נותנת מעבדה מאושרת, כלשון התקנות. היא בודקת את המסמכים שהוגשו לה ומנפיקה שני אישורים:

• שלב מקדמי - אישור המעבדה הוא תנאי לקליטת הבקשה להיתר.

• שלב ב' - אישור המעבדה הוא תנאי לקליטת הבקשה לתעודת גמר. בתקן, שלב זה עוסק בהתאמה בין הביצוע לתכנון. לאישור מצורפת טבלת הניקוד המלאה, עם הניקוד שניתן לכל קריטריון שנבדק.

באיזה שלב מכניסים את היועץ

בפרוגרמה ובתכנון המוקדם, לפני בחירת חלופת ההעמדה. זה השלב שבו קובעים את יעד הדירוג, את השיוך לייעוד ואת הסעיפים שהמבנה יכול לצבור בהם ניקוד. רשות שכוללת את הייעוץ ברשימת היועצים כבר בהתקשרות חוסכת לעצמה תיקונים מאוחרים. על מקומו של השלב ברצף העבודה אפשר לקרוא במדריך תהליך תכנון מבנה ציבור ברשות מקומית.

טעויות נפוצות

• היועץ מצטרף מאוחר - הבקשה להיתר כמעט מוכנה, ההעמדה, הפתחים והמעטפת כבר נקבעו, ואת הניקוד אוספים ממה שנשאר פתוח.

• טבלת ניקוד מועתקת - טבלה שנלקחה מבניין משרדים או מגורים. במבנה ציבור שעות ההפעלה, התפוסה והתחזוקה שונות, וסעיפים שתלויים בתפעול שוטף לא מתקיימים בפועל.

• יעד דירוג שלא הוגדר - הפרוגרמה אינה אומרת אם היעד הוא הסף שבתקנות או דירוג גבוה ממנו.

• דרישות שלא נכנסו למכרז - התחייבויות משלב התכנון לא הגיעו למפרט ולכתב הכמויות, והקבלן אינו מחויב להן.

• תיעוד שנאסף בסוף - מסמכים, צילומים ואישורים מבוקשים רק לקראת תעודת הגמר, כשחלקם כבר אינו ניתן להשגה.

• קריאה של התקנות בלבד - בלי הוראות התכנית ובלי מדיניות הוועדה המקומית.

צ'קליסט לרשות

• סיווג המבנה לפי התקנות, כולל בדיקת החריג לבניין התקהלות ציבורית שמקימה רשות מקומית

• שיוך לייעוד לפי ת"י 5281 חלק 1

• בדיקת שטח הבנייה מול הסף שבתקנות

• בדיקת הוראות התכנית ומדיניות הוועדה המקומית

• קביעת יעד דירוג בפרוגרמה

• יועץ בנייה ירוקה ברשימת היועצים מתחילת התכנון

• טבלת ניקוד ראשונית לפני אישור חלופת ההעמדה

• בדיקת המעטפת מול ת"י 1045 וחישוב דירוג אנרגטי לפי ת"י 5282

• אישור מעבדה לשלב המקדמי לפני הגשת הבקשה להיתר

• הטמעת הדרישות במפרט, בכתב הכמויות ובתנאי המכרז

• איסוף תיעוד שוטף בזמן הביצוע, במסגרת הפיקוח

• אישור מעבדה לשלב ב' לפני הבקשה לתעודת גמר

שאלות נפוצות

האם בנייה ירוקה היא חובה בכל מבנה ציבור חדש?

לא. תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-2020, מחייבות לפי סוג הבניין ושטחו. בית ספר, גן ילדים, מרפאה ומוסד להשכלה גבוהה מחויבים מעל 1,000 מ"ר. בניין התקהלות ציבורית שמקימה רשות מקומית מוחרג מהתקנות, אך תכנית או מדיניות של הוועדה המקומית יכולות לחייב גם אותו.

מה נדרש מבית ספר או מגן ילדים לפי התקנות?

בית ספר וגן ילדים ששטח הבנייה שלהם מעל 1,000 מ"ר נדרשים לניקוד כולל של 40 לפי ת"י 5281, ולא לדירוג של כוכב אחד. הדרישה חלה על בקשות להיתר שהוגשו מ-1 במרס 2022 ואילך. גם כאן נדרשים שני אישורים של מעבדה מאושרת: בשלב ההיתר ובשלב תעודת הגמר.

מה ההבדל בין ת"י 5281, ת"י 5282 ות"י 1045?

ת"י 5281 הוא תקן הבנייה הירוקה הכולל. חלק 1 שלו מנקד בניינים שאינם למגורים בתשעה פרקים, מאנרגיה ועד ניהול אתר הבנייה. ת"י 5282 מדרג בניין לפי צריכת האנרגיה שלו, ופרק האנרגיה של ת"י 5281 נשען עליו. ת"י 1045 קובע דרישות לבידוד תרמי של המעטפת, ות"י 5281 דורש עמידה בו.

מי מאשר שהמבנה עומד בתקן?

מעבדה מאושרת. לפי התקנות, אישור המעבדה על עמידה בשלב המקדמי הוא תנאי לקליטת הבקשה להיתר, ואישור על עמידה בשלב ב' הוא תנאי לקליטת הבקשה לתעודת גמר. יועץ הבנייה הירוקה מכין את המסמכים ומגיש אותם, אך אינו הגורם המאשר. לאישור שלב ב' מצורפת טבלת הניקוד המלאה.

מתי נכון להכניס יועץ בנייה ירוקה לפרויקט?

בפרוגרמה ובתכנון המוקדם, לפני בחירת חלופת ההעמדה. ההעמדה, ההפניה, שיעור הזיגוג וההצללה משפיעים על פרק האנרגיה, אחד מתשעת פרקי ת"י 5281 חלק 1, והם נסגרים מוקדם. יועץ שמצטרף לקראת הגשת הבקשה להיתר עובד רק עם הסעיפים שנותרו פתוחים.

האם התקנות חלות גם על תוספת למבנה ציבור קיים?

בתנאים מסוימים. בבניין שכבר קיבל אישור שלב ב' בדירוג של כוכב אחד לפחות, התקנות חלות על שינוי או תוספת שטעונים היתר ושטחם 100 מ"ר לפחות. בבניין קיים שאינו מדורג, התוספת נבחנת מול הספים של בנייה חדשה. את התנאים המדויקים קוראים בנוסח התקנות לפני שמחליטים על ההרחבה.

האם ועדה מקומית יכולה לדרוש יותר מהתקנות הארציות?

כן. התקנות קובעות שאין בהן כדי לגרוע מסמכותו של מוסד תכנון לתת הוראות בעניין בנייה בת-קיימה. בפועל, ועדות מקומיות קובעות מדיניות משלהן לגבי סוגי המבנים ורמת הדירוג. לכן בכל פרויקט בודקים שלושה מקורות: התקנות, התכנית החלה על המגרש ומדיניות הוועדה המקומית.

איך רמון אדריכלים מלווים

אנחנו ברמון אדריכלים מתכננים מבני ציבור ומבני חינוך לרשויות מקומיות ולחברות עירוניות בפריסה ארצית. בפרויקטים שחל עליהם ת"י 5281 אנחנו משלבים את יועץ הבנייה הירוקה כבר בתכנון המוקדם, בוחנים את חלופות ההעמדה והמעטפת מול טבלת הניקוד, מטמיעים את הדרישות בתכניות ובמפרט, ומלווים את התיעוד בפיקוח העליון עד שלב ב'. פירוט על תחומי העבודה בעמודים אדריכל מבני ציבור ותכנון מבני ציבור לרשויות מקומיות.

ליצירת קשר: טלפון 08-9454747, דוא"ל ramon@ramonarchitects.com, או דרך עמוד יצירת הקשר.

המאמר מציג מידע כללי. הוא אינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני ולבדיקת הנוסח העדכני של התקנות, של התקנים ושל מדיניות הוועדה המקומית במועד התכנון.