כמה מ"ר צריך למשרד: שטח לעובד, סיזינג ודרישות תקנות

המספר הזה הוא נקודת פתיחה בלבד. השטח שתשכרו בפועל גדול יותר, כי חוזה השכירות נמדד בברוטו. בנוסף, תקנות הבנייה קובעות דרישות לדרכי מילוט, לשירותים, לנגישות, למרחב מוגן ולחניה, וכל אחת מהן תופסת שטח או מגבילה את מספר האנשים בקומה.

מאת אדריכל רועי רמון, מייסד רמון אדריכלים. ותק של למעלה מ-20 שנה בתכנון מבני ציבור, משרדים ומבני מסחר.

שטח נטו לעובד לפי צורת עבודה

הטווחים להלן הם טווחים נהוגים בענף, לא דרישות תקנה. הם מתייחסים לשטח העמדה עצמה, בלי חדרי ישיבות ובלי שטחי תמך.

• אופן ספייס צפוף (מוקד, פיתוח) - שטח לעמדה (מ"ר נטו): 4-6 | שטח כולל לעובד (מ"ר נטו): 8-10 | הערות: דורש יותר חדרי שיחה ותאי טלפון

• אופן ספייס רגיל - שטח לעמדה (מ"ר נטו): 6-8 | שטח כולל לעובד (מ"ר נטו): 10-12 | הערות: הפתרון הנפוץ בחברות טכנולוגיה

• משולב - אופן ספייס וחדרי מנהלים - שטח לעמדה (מ"ר נטו): 7-9 | שטח כולל לעובד (מ"ר נטו): 12-14 | הערות: רוב המשרדים בפועל

• משרדים סגורים (עו"ד, רו"ח, פיננסים) - שטח לעמדה (מ"ר נטו): 10-14 | שטח כולל לעובד (מ"ר נטו): 15-20 | הערות: חדר ליחיד או לשניים, מסדרונות ארוכים

• היברידי / hot desking - שטח לעמדה (מ"ר נטו): 6-8 לעמדה | שטח כולל לעובד (מ"ר נטו): 6-9 לעובד רשום | הערות: פחות עמדות מעובדים, יותר שטחי מפגש

אופן ספייס

ככל שהצפיפות עולה, נדרשים יותר חדרי שיחה קטנים, תאי טלפון ופתרונות אקוסטיים. בתכנון משרדי הייטק היחס בין עמדות לחדרי ישיבות הוא הפרמטר שקובע את איכות העבודה, לא גודל השולחן.

משרדים סגורים

משרדי עורכי דין, רואי חשבון וגופים פיננסיים נשענים על חדרים סגורים בגלל סודיות ופגישות לקוח. חדרים סגורים מייצרים מסדרונות, והמסדרונות מעלים את השטח לעובד. פירוט נוסף במדריך לתכנון משרד עורכי דין.

היברידי ו-hot desking

במודל היברידי מתכננים לפי נוכחות שיא, לא לפי מספר העובדים הרשומים. יחס נהוג הוא 6-8 עמדות לכל 10 עובדים. השטח שנחסך בעמדות עובר בחלקו לחדרי ישיבות, ללוקרים ולאזורי עבודה משותפים.

נוסחת החישוב

שטח נטו = (מספר עמדות x שטח לעמדה) + חדרי ישיבות + שטחי תמך + מעברים

• עמדות: מספר העמדות בפועל, לא מספר העובדים, אם עובדים במודל היברידי.

• חדרי ישיבות: חדר גדול אחד לפחות, חדרים בינוניים ותאי שיחה. מקובל לתכנן מקום ישיבה אחד בחדרי ישיבות לכל 3-4 עובדים.

• שטחי תמך: מטבחון או חדר אוכל, קבלה והמתנה, ארכיב ומחסן, חדר שרתים ותקשורת, עמדות הדפסה.

• מעברים: תוספת של 15%-25% על סכום השטחים הקודמים.

דוגמה מחושבת: 30, 60 ו-120 עובדים

ההנחות: משרד משולב, 7 מ"ר לעמדה, עמדה לכל עובד, מעברים 20%.

• עמדות עבודה (7 מ"ר לעמדה) - 30 עובדים: 210 | 60 עובדים: 420 | 120 עובדים: 840

• חדרי ישיבות ותאי שיחה - 30 עובדים: 40 | 60 עובדים: 67 | 120 עובדים: 134

• מטבחון / חדר אוכל - 30 עובדים: 12 | 60 עובדים: 20 | 120 עובדים: 40

• קבלה והמתנה - 30 עובדים: 12 | 60 עובדים: 15 | 120 עובדים: 20

• ארכיב ומחסן - 30 עובדים: 8 | 60 עובדים: 12 | 120 עובדים: 20

• חדר שרתים ותקשורת - 30 עובדים: 6 | 60 עובדים: 8 | 120 עובדים: 12

• עמדות הדפסה - 30 עובדים: 4 | 60 עובדים: 6 | 120 עובדים: 10

• סיכום ביניים - 30 עובדים: 292 | 60 עובדים: 548 | 120 עובדים: 1,076

• מעברים (20%) - 30 עובדים: 58 | 60 עובדים: 110 | 120 עובדים: 215

• סה"כ נטו - 30 עובדים: 350 | 60 עובדים: 658 | 120 עובדים: 1,291

• מ"ר נטו לעובד - 30 עובדים: 11.7 | 60 עובדים: 11.0 | 120 עובדים: 10.8

השטח לעובד יורד מעט ככל שהארגון גדל, כי שטחי התמך מתחלקים בין יותר אנשים. שירותים, ממ"מ וחדרים טכניים של הבניין אינם כלולים בטבלה, כי ברוב בנייני המשרדים הם חלק משטחי הקומה המשותפים.

ברוטו מול נטו

שטח נטו הוא השטח שבו הארגון משתמש בפועל בתוך גבולות המושכר. שטח ברוטו הוא השטח שעליו משלמים שכירות ודמי ניהול. הוא כולל בדרך כלל את עובי הקירות, וגם חלק יחסי בשטחים המשותפים: לובי קומתי, מסדרונות, שירותים קומתיים, חדרי מדרגות, פירים וחדרים טכניים.

הפער בין השניים נקרא מקדם העמסה, והוא משתנה מבניין לבניין. אין לו ערך קבוע בתקנה. הוא נקבע בחוזה ובשיטת המדידה של בעל הנכס. הרחבה במאמר על יחס ברוטו-נטו.

המשמעות המעשית: משווים נכסים לפי שטח נטו שמיש, ולא לפי המספר שבמודעה. דרשו מבעל הנכס תשריט מדוד וטבלת שטחים, ובדקו מה בדיוק נכלל בברוטו.

סיזינג לפי שלב צמיחה

התכנון צריך לשרת את הארגון בסוף התקופה, לא ביום הכניסה.

• ארגון יציב: רזרבה של 10%-15% מעל הצורך הנוכחי.

• ארגון בצמיחה: תכנון לפי תחזית כוח האדם לשנתיים-שלוש קדימה, ורזרבה של 20%-30%.

• ארגון עם אי ודאות גבוהה: שטח קטן יותר עם אופציה חוזית לשטח צמוד, או מודל היברידי שמאפשר להוסיף עובדים בלי להוסיף עמדות.

רזרבה אינה חייבת להיות שטח ריק. אפשר לתכנן אותה כחדר ישיבות גדול, כאזור משותף או כחדרי פרויקט, עם תשתיות חשמל ותקשורת מוכנות להסבה לעמדות.

דרישות תקנות שמשפיעות על השטח

הדרישות להלן הן תנאי להיתר בנייה ולאכלוס. חלקן חלות על הבניין וחלקן על המושכר.

תפוסה ודרכי מילוט

בטיחות האש מוסדרת בחלק ג' לתוספת השנייה של תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, בנוסח תיקון התשס"ח-2008. התקנות קובעות מקדמי תפוסה לפי שימוש. למשרדים נקבע מקדם של 10 מ"ר לנפש. לפי המקדם הזה מחשבים את מספר האנשים שלפיו נקבעים מספר היציאות, רוחב דרכי המוצא ומרחקי ההליכה.

המשמעות: קומה של 350 מ"ר מחושבת ל-35 איש לצורך מילוט. אם מושיבים בה בפועל יותר אנשים, יועץ הבטיחות צריך לחשב לפי התפוסה בפועל. צפיפות גבוהה עלולה לדרוש יציאה נוספת או מעברים רחבים יותר. הספים המדויקים נבדקים מול יועץ בטיחות אש.

תאי שירותים

מספר האסלות, הכיורים והמשתנות נקבע בהוראות למתקני תברואה (הל"ת), לפי ייעוד הבניין ומספר המשתמשים בכל מגדר. בבניין משרדים עם שירותים קומתיים, מספר התאים הקיים מגביל את מספר העובדים שמותר לאכלס בקומה. בדיקה זו נעשית מול יועץ אינסטלציה לפני חתימה.

נגישות

בבנייה חדשה ובשינוי פנים הטעון היתר חל פרק הנגישות (חלק ח'1) בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות). בבניין קיים שנותן שירות לציבור חלות תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות למקום ציבורי שהוא בניין קיים), התשע"ב-2011. הפרטים הטכניים מוגדרים בתקן ישראלי 1918. ההשפעה על השטח: דרך נגישה מהכניסה, רוחב מעברים ופתחים, תא שירותים נגיש ושטחי תמרון. הדרישות נבדקות ומאושרות על ידי מורשה נגישות מבנים, תשתיות וסביבה.

מרחב מוגן

החובה נקבעת בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990, ובהנחיות פיקוד העורף. בבנייני משרדים הפתרון הוא לרוב מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) או מרחב מוגן מוסדי (ממ"מ). שטח המרחב המוגן נגזר משטח המבנה ומייעודו. בנכס קיים בודקים שני דברים: האם יש מרחב מוגן בקומה, והאם שטחו מתאים למספר העובדים המתוכנן.

חניה

תקן החניה נקבע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983, בנוסח התיקון מ-2016. למשרדים ולתעשייה עתירת ידע התקן הוא מספר מרבי של מקומות, לפי קרבה למערכת הסעת המונים: אזור א' - מקום אחד לכל 240 מ"ר, אזור ב' - מקום אחד לכל 120 מ"ר, אזור ג' - מקום אחד לכל 60 מ"ר. משרד של 1,000 מ"ר באזור א' מקבל אפוא כ-4 מקומות לכל היותר, ובאזור ג' כ-16. תכנית מקומית או מדיניות הרשות יכולות לקבוע אחרת. לכן בודקים את מספר החניות המוצמדות בחוזה, ולא מניחים חניה לכל עובד.

טעויות נפוצות

• חישוב לפי ברוטו. מחלקים את שטח המודעה במספר העובדים ומגלים בתכנון שחסרות עמדות.

• התעלמות מחדרי ישיבות. משרד שתוכנן רק לפי עמדות מאבד עמדות לטובת חדרים אחרי האכלוס.

• תכנון ליום הכניסה. בלי רזרבה, הארגון מחפש שטח נוסף באמצע תקופת השכירות.

• צפיפות מעל יכולת הבניין. מספר העובדים עולה על מה שהשירותים, דרכי המילוט, מיזוג האוויר והמרחב המוגן מאפשרים.

• הנחת חניה. מספר החניות נגזר מהתקן ומההיתר, לא מהצורך.

צ'קליסט לפני חתימה על שכירות

• פרוגרמה כתובה: מספר עובדים היום ובעוד שלוש שנים, לפי מחלקות.

• תשריט מדוד של הנכס וטבלת שטחים נטו וברוטו.

• בדיקת התאמה (test fit) של אדריכל: כמה עמדות וחדרים נכנסים בפועל.

• היתר הבנייה והשימוש המותר בנכס.

• מספר תאי השירותים בקומה מול מספר העובדים המתוכנן.

• דרכי מילוט ומספר יציאות מול התפוסה המתוכננת - מול יועץ בטיחות.

• נגישות: כניסה, מעלית, שירותים נגישים - מול מורשה נגישות.

• מרחב מוגן: קיים בקומה, ושטחו מתאים למספר העובדים.

• מספר החניות המוצמדות בחוזה.

• קיבולת מיזוג אוויר, חשמל ותקשורת לצפיפות המתוכננת.

• אופציה חוזית לשטח נוסף או להקטנה.

להרחבה על שלבי התכנון: מדריך תכנון משרדים ואיך בוחרים אדריכל למשרד.

שאלות נפוצות

כמה מ"ר לעובד במשרד?

כלל אצבע נהוג בענף הוא 10-15 מ"ר נטו לעובד, כולל חלקו היחסי בחדרי ישיבות, בשטחי תמך ובמעברים. אופן ספייס צפוף מגיע ל-8-10 מ"ר, ומשרד עם חדרים סגורים ל-15-20 מ"ר. המספר המדויק נקבע בפרוגרמה, לפי צורת העבודה, מספר חדרי הישיבות ושיעור הנוכחות בפועל במשרד.

האם יש תקנה שקובעת שטח מינימלי לעובד?

תקנות התכנון והבנייה קובעות מקדם תפוסה של 10 מ"ר לנפש במשרדים, בחלק העוסק בבטיחות אש. המקדם משמש לחישוב דרכי המילוט ואינו תקן לתכנון עמדות עבודה. מותר לתכנן בצפיפות גבוהה יותר, אבל אז מספר היציאות, רוחב המעברים ומספר תאי השירותים מחושבים לפי מספר האנשים בפועל.

מה ההבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו?

שטח נטו הוא השטח שבו הארגון משתמש בתוך המושכר. שטח ברוטו הוא השטח לחיוב בשכירות, והוא כולל גם חלק יחסי בלובי הקומתי, במסדרונות, בשירותים ובחדרים הטכניים. הפער נקרא מקדם העמסה, משתנה מבניין לבניין ונקבע בחוזה. לכן משווים נכסים לפי שטח נטו שמיש ולפי תשריט מדוד.

כמה שטח צריך למשרד של 30 עובדים?

בחישוב לדוגמה למשרד משולב, עם 7 מ"ר לעמדה, חדרי ישיבות, מטבחון, קבלה, ארכיב, חדר שרתים ומעברים בשיעור 20%, מתקבלים כ-350 מ"ר נטו. אלה כ-11.7 מ"ר נטו לעובד. לשטח הזה מוסיפים רזרבה לצמיחה ואת הפער בין נטו לברוטו שנקבע בחוזה השכירות של הבניין המסוים.

כמה רזרבה לצמיחה כדאי לתכנן?

לארגון יציב נהוג לתכנן רזרבה של 10%-15% מעל הצורך הנוכחי, ולארגון בצמיחה 20%-30%, לפי תחזית כוח אדם לשנתיים-שלוש. הרזרבה אינה חייבת להיות שטח ריק. אפשר לתכנן אותה כחדר ישיבות גדול או כאזור משותף, עם תשתיות חשמל ותקשורת שמאפשרות הסבה מהירה לעמדות עבודה.

כמה חניות מגיעות למשרד?

לפי תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), בנוסח התיקון מ-2016, תקן החניה למשרדים הוא מספר מרבי: מקום אחד לכל 240 מ"ר באזור א', לכל 120 מ"ר באזור ב' ולכל 60 מ"ר באזור ג'. האזור נקבע לפי הקרבה למערכת הסעת המונים. תכנית מקומית יכולה לקבוע תקן אחר, ולכן בודקים את החוזה ואת ההיתר.

איך רמון אדריכלים מלווים

רמון אדריכלים מלווים ארגונים, רשויות וחברות בפריסה ארצית, משלב בחירת הנכס ועד האכלוס. העבודה מתחילה בפרוגרמה ובבדיקת התאמה לפני חתימה, וממשיכה בתכנון המשרד וסביבת העבודה, בתיאום היועצים - בטיחות, נגישות, אינסטלציה ומיגון - ובפיקוח עליון בזמן הביצוע. בין הפרויקטים: משרדי קבוצת ברן בפארק תעשיות עומר, כ-1,000 מ"ר, ומשרדי שיא פתרונות פיננסיים, כ-500 מ"ר. עוד על המשרד: מי אנחנו.

יצירת קשר: טלפון 08-9454747 | ramon@ramonarchitects.com

המאמר מציג מידע כללי. הוא אינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני ולבדיקת התקנות העדכניות מול היועצים המוסמכים.