יחס ברוטו נטו בנדלן_רמון אדריכלים עיצוב משרד

יחס ברוטו-נטו: המדריך להבנת מדידת שטחים בנדל"ן

מבוא: להבין את המורכבות של יחס ברוטו-נטו

יחס ברוטו-נטו הוא נושא מרכזי וחשוב בעולם הנדל"ן, במיוחד כאשר מדובר בהשכרה או רכישת משרדים ונכסים מסחריים. המושג הזה משמש ככלי חשוב בקבלת החלטות לגבי תכנון, השכרה או רכישת נדל"ן, ומסייע להבין את היעילות של הבניין במונחי ניצול השטח ואת העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בכך.

באנו לעשות קצת סדר במושג יחס ברוטו-נטו ואופני מדידת שטחים, נושא שמעורר לא מעט בלבול בקרב משקיעים, שוכרים ואפילו אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן.

אדריכל רועי רמון

המושגים הבסיסיים

שטח נטו

השטח נטו הינו השטח הפיזי המאוכלס בפועל לשימוש הישיר של החברה או הדייר. זהו השטח ה"נקי" שניתן לשימוש בלעדי של המשתמש, כולל חדרי עבודה, מסדרונות פנימיים, מטבחונים ושירותים פרטיים.

שטח ברוטו

שטח הברוטו כולל את השטח נטו בתוספת החלק היחסי של השטחים המשותפים בבניין. השטח המועמס על הנטו כולל לרוב שטחים ציבוריים קומתיים באופן יחסי (כגון שירותים, מטבחים משותפים, חדרי מכונות), שטחי קירות חיצוניים, פירי מעליות ותשתיות, ולעיתים גם שטחי לובי או אפילו קומת הגג.

יחס ברוטו-נטו

היחס בין השטח ברוטו לשטח נטו, מבוטא באחוזים. יחס זה מציין בפועל את אחוז השטח שמשלמים עליו שניתן לנצל למטרות פרטיות או עסקיות מתוך השטח הכולל המושכר על פי החוזה. זהו מדד להבנת הניצול האופטימלי של הבניין ויעילותו התפעולית.

השוני בין סוגי בניינים

מחקרים וניסיון בשוק מראים שקיימים הבדלים משמעותיים ביחס ברוטו-נטו בין סוגי בניינים שונים:

מגדלי משרדים יוקרתיים - במגדלי משרדים גבוהים וגדולים כמו מגדלי עזריאלי בתל אביב או מגדלי בסר ברמת גן, יחס הניצולת בין שטח השימוש לשטח החיוב יכול להגיע עד לכ-40%. זאת בשל לובאים גדולים, מערכות מורכבות של מעליות ומערכות טכניות מתקדמות.
בנייני משרדים סטנדרטיים - בבניינים קטנים עד בינוניים, ללא שטחי ציבור גדולים, היחס נע בדרך כלל בין 15% ל-20%.
בניינים לשימור - בניין לשימור עשוי להכיל יחס ברוטו-נטו של כ-10% או אף פחות, בשל תכנון היסטורי יעיל יותר מבחינת ניצול שטחים.
מבני תעשייה ולוגיסטיקה - במבנים אלו היחס עשוי להיות נמוך במיוחד, לעיתים פחות מ-5%, בשל המאפיינים הייחודיים של המבנים הללו ומיעוט השטחים המשותפים.

המשמעות הכלכלית של יחס ברוטו-נטו

יחס ברוטו-נטו משפיע באופן ישיר על עלויות השכירות והתחזוקה של הנכס. יחס גבוה מעיד על שטחים ציבוריים רחבים שאמנם עשויים לתרום לרווחת הדיירים ולתדמית הבניין, אך בו-זמנית מפחיתים את השטח הזמין לשימוש ישיר ומגדילים את העלות האפקטיבית למ"ר נטו.

לעומת זאת, יחס נמוך יותר עשוי להעיד על ניצול מיטבי יותר של תכנון הבניין או על חוסר המצאותם של שטחים ציבוריים ראויים (לדוגמה, לובי חסכוני ויעיל לעומת לובי מרשים ורחב ידיים).

בלבול נפוץ בהבנת המושגים

בישראל אין כללים מדויקים לחישוב יחסי ברוטו-נטו, בניגוד למדינות מפותחות אחרות בעולם שם קיימים כללים ברורים. מצב זה יוצר קרקע פורייה לפרשנויות שונות ולעתים אף מטעות.

הרבה אנשים, כולל בעלי נכסים ומתווכים, מתבלבלים בהבנה של המושגים. חלק חושבים שהברוטו מתייחס רק לשטח כולל הקירות החיצוניים, בעוד שאחרים מבינים שהוא כולל גם שטחים ציבוריים, אך לא תמיד יודעים לחשב נכון את השטח נטו בפועל.

אופני מדידה

מדידת שטח נטו

בשוק קיימים אופנים שונים למדידת שטח נטו, וההגדרה המדויקת עשויה להשתנות בהתאם לתקנים המקומיים וההסכמים החוזיים. אולם ככלל, ניתן לעקוב אחרי הגדרות תקן 9.0 שמגדיר שטחים של דירות מגורים (התקן הוגדר על ידי הוועדה השמאית במשרד המשפטים).

על פי התקן, מודדים את השטח הפנימי הכלוא בין כל קירות היחידה בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. מדידת השטח מתבצעת עוד בשלב התכנון (לפני הבניה) ע"י חישוב דיגיטלי של תוכנית האדריכל. לאחר הקמת הבניין ניתן לבצע מדידה של השטחים שנבנו בפועל.

מדידת שטח ברוטו

שטח הברוטו מחושב בדרך כלל על ידי חברת המדידה מטעם היזם של הבניין. המודד מוסיף לשטח הנטו של היחידה את השטח היחסי שלה בשטחים הציבוריים של הבניין.

בבנייני משרדים נהוג למדוד את הנטו כולל עובי הקירות החיצוניים, ועל שטח זה מוסיפים את החלקים המשותפים הציבוריים בקומה ובבניין כמו חדרי מדרגות, פיר מעליות, לובי קומתי ולובי כניסה.

שיטת החישוב הנכונה של יחס ברוטו-נטו

יחס ברוטו-נטו מחושב באופן הבא:

יחס ברוטו-נטו (באחוזים) = [(שטח ברוטו - שטח נטו) / שטח ברוטו] × 100%

לדוגמה, אם שטח הברוטו הוא 400 מ"ר ושטח הנטו הוא 300 מ"ר: יחס ברוטו-נטו = [(400 - 300) / 400] × 100% = 25%

משמעות הדבר היא ש-75% מהשטח מנוצל לשימוש ישיר ו-25% מהשטח מיועדים לאלמנטים מבניים משותפים.

טעויות נפוצות בחישוב

דוגמא 1: חישוב שגוי של שטח ברוטו נדרש

טעות נפוצה: אם שוכר זקוק ל-300 מ"ר נטו, וידוע שיחס ברוטו-נטו הוא 25%, רבים טועים ומכפילים את הנטו ב-1.25 כדי להגיע לברוטו: 300 × 1.25 = 375 מ"ר.

החישוב הנכון: אם 75% מהשטח הברוטו הוא שטח נטו, אז: 300 = 75% × X, כאשר X הוא השטח הברוטו המבוקש X = 300 ÷ 0.75 = 400 מ"ר

המקדם הנכון להכפלה הוא 1 / (1 - 0.25) = 1 / 0.75 = 1.33, ולא 1.25.

דוגמא 2: מגדל משרדים גדול

נניח שחברה מחפשת משרדים במגדל משרדים יוקרתי במרכז תל אביב, והיא זקוקה לשטח נטו של 1,200 מ"ר לצורך פעילותה, ויחס ברוטו-נטו במגדל הוא 35%.

טעות נפוצה: להניח שיש להוסיף 35% לשטח הנטו: 1,200 × 1.35 = 1,620 מ"ר

החישוב הנכון: אם 65% מהשטח הברוטו הוא שטח נטו, אז: 1,200 = 65% × X X = 1,200 ÷ 0.65 = 1,846.15 מ"ר (נעגל ל-1,847 מ"ר)

הפער בין החישובים: 1,847 - 1,620 = 227 מ"ר!

המשמעות הכספית: נניח שמחיר השכירות במגדל הוא 120 ש"ח למ"ר ברוטו בחודש:

עלות שכירות חודשית לפי החישוב השגוי: 1,620 × 120 = 194,400 ש"ח
עלות שכירות חודשית לפי החישוב הנכון: 1,847 × 120 = 221,640 ש"ח
הפער השנתי: (221,640 - 194,400) × 12 = 326,880 ש"ח בשנה!

נוסחאות נכונות לחישוב

להלן הנוסחאות הנכונות שיעזרו לכם בחישוב יחס ברוטו-נטו:

לחישוב יחס ברוטו-נטו (באחוזים):

יחס ברוטו-נטו = (שטח ברוטו - שטח נטו) / שטח ברוטו × 100%

לחישוב שטח ברוטו נדרש כשידוע שטח נטו ויחס ברוטו-נטו:

שטח ברוטו = שטח נטו / (1 - יחס ברוטו-נטו באחוזים/100)

לחישוב המקדם להכפלה:

מקדם להכפלה = 1 / (1 - יחס ברוטו-נטו באחוזים/100)

חשיבות המדידה המדויקת

מדידה מדויקת של הנכסים היא קריטית בהסכמי שכירות ורכישה למניעת מחלוקות משפטיות בין בעלי הנכס והשוכרים. כדי לבדוק את המספרים שמסופקים על ידי היזם, מעבר לתכניות הנכס, מומלץ לשוכר לבצע מדידה של השטח באמצעות מודד מוסמך ולבדוק את המספרים וההעמסות.

השפעת יחס ברוטו-נטו על החלטות עסקיות

יחס ברוטו-נטו צריך להיות אחד השיקולים המשמעותיים בבחירת נכס מסחרי. בעת השוואה בין אפשרויות שונות, יש לקחת בחשבון לא רק את דמי השכירות למ"ר ברוטו, אלא גם את העלות האפקטיבית למ"ר נטו, שמושפעת ישירות מיחס זה.

חישוב עלות אפקטיבית

להלן הנוסחה לחישוב העלות האפקטיבית למ"ר נטו:

עלות למ"ר נטו = עלות למ"ר ברוטו × (1 / (1 - יחס ברוטו-נטו באחוזים/100))

לדוגמה, אם עלות למ"ר ברוטו היא 85 ש"ח, ויחס ברוטו-נטו הוא 35%: עלות למ"ר נטו = 85 × (1 / (1 - 0.35)) = 85 × 1.538 = 130.73 ש"ח

התייעלות בתכנון: כיצד לשפר את יחס ברוטו-נטו

כמתכננים וכיזמים, ניתן לשפר את יחס ברוטו-נטו באמצעות:

תכנון יעיל של שטחים משותפים - מניעת בזבוז שטח בלובאים גדולים מדי או מסדרונות רחבים שלא לצורך.
שיתוף שטחים - שימוש בחללים משותפים רב-תכליתיים שיכולים לשרת מספר פונקציות.
תכנון מודולרי - אפשרות להתאמת הנכס לצרכים משתנים של השוכרים.
מיקום אסטרטגי של ליבת הבניין - מיקום חדרי מדרגות, מעליות ושירותים באופן שממקסם את ניצול השטח.

סיכום

יזמים ובעלי נכסים פעמים רבות מתהדרים בהצהרה על יחס ברוטו נטו מצוין ככלי שיווקי, תוך ציון אחוז נמוך ככל האפשר, כשלא תמיד ברור מה עומד מאחורי זה. הבנה מעמיקה של המושג יחס ברוטו-נטו היא קריטית עבור כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן, בין אם כמשקיע, שוכר או בעל נכס.

היכרות עם שיטות החישוב השונות ועם המשמעויות של יחסים שונים תאפשר קבלת החלטות מושכלות יותר ותסייע במניעת אי הבנות ומחלוקות. בסופו של דבר, היחס המספרי הוא רק כלי אחד מתוך מכלול שיקולים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת נכס, ויש לבחון אותו לצד עלויות אחרות כגון דמי ניהול, ארנונה וחניה, כדי לקבל תמונה מלאה של הכדאיות הכלכלית.

עצות מעשיות

תמיד לבקש פירוט - כשיזם או בעל נכס מציין יחס ברוטו-נטו, בקשו פירוט מדויק מה כלול בכל אחד מהשטחים.
לערוך מדידה עצמאית - אל תסתמכו רק על נתוני היזם. שכרו מודד מוסמך מטעמכם.
לדרוש שקיפות בחוזה - ודאו שהחוזה מגדיר במדויק את שיטת החישוב של השטחים.
להשוות מחירים אפקטיביים - כשמשווים בין נכסים, חשבו תמיד במונחים של עלות למ"ר נטו ולא ברוטו.
להיזהר מהפתעות - שימו לב לאפשרות של שינויים ביחס הברוטו-נטו לאורך תקופת השכירות, במיוחד בבניינים חדשים שעדיין לא אוכלסו במלואם.

יחס ברוטו-נטו הוא מושג מפתח בעולם הנדל"ן המסחרי שיכול להשפיע באופן משמעותי על כדאיות העסקה. הבנה מעמיקה שלו תסייע לכם לקבל החלטות נבונות יותר ולהשיג את התמורה הטובה ביותר להשקעתכם.